Valorar un hotel exige mirar a la vez la explotación y el inmueble. Los indicadores que usan los inversores (RevPAR, GOP, EBITDA, valor por habitación, tasa de capitalización) y cómo se combinan en una valoración.
Un propietario de hotel que pregunta cuánto vale su activo suele recibir respuestas muy distintas según pregunte a un agente inmobiliario, a un operador hotelero o a un fondo. Todos tienen parte de razón, porque miran métricas diferentes. Entender esas métricas es el primer paso para negociar bien.
Los indicadores de la explotación
- Ocupación: porcentaje de habitaciones vendidas sobre las disponibles.
- ADR (average daily rate): precio medio por habitación vendida.
- RevPAR (revenue per available room): ingresos de alojamiento por habitación disponible. Combina ocupación y precio en una sola métrica y es la forma más usada de comparar hoteles.
- GOP (gross operating profit): resultado operativo antes de los costes de propiedad, como alquileres, seguros del inmueble y comisiones de gestión.
- EBITDA: el resultado después de esos costes, que es lo que interesa a quien compra la explotación.
Dos hoteles con el mismo RevPAR pueden tener EBITDA muy distintos, según el peso de la restauración, los costes de personal y la estructura. Por eso los compradores piden las cuentas por departamento.
La lógica del inversor inmobiliario: la tasa de capitalización
Un inversor que compra el inmueble mira las rentas netas que genera (el EBITDA de la explotación después de una reserva para mantenimiento y reposición de equipos, o el alquiler que paga un operador) y las divide por la rentabilidad que exige. Esa tasa es el cap rate, o tasa de capitalización.
Un ejemplo ilustrativo: un hotel que genera unas rentas netas de un millón de euros, valorado a una tasa de capitalización del siete por ciento, vale unos catorce millones. A esa misma tasa, cada cien mil euros de renta adicional suman alrededor de un millón cuatrocientos mil euros de valor. La tasa exigida varía con la ubicación, el segmento, la calidad del operador y el momento del mercado, y pequeñas variaciones mueven mucho el valor.
La referencia rápida: el valor por habitación
Muchos inversores comparan transacciones por el precio por habitación. Es útil para enmarcar, pero puede engañar: un hotel con habitaciones pequeñas y muchas zonas comunes, o con un restaurante de referencia, no se compara bien con otro de habitaciones grandes y servicios mínimos.
Los factores que más pesan en el precio
- Ubicación y accesibilidad. El factor que no se puede cambiar.
- Estado del inmueble. La inversión atrasada se descuenta, casi siempre con margen.
- Tendencia de los resultados. Tres años de crecimiento valen más que un año excepcional.
- Contratos con operadores o marcas. Pueden aportar valor o limitar los posibles compradores.
- Licencias y clasificación. Las irregularidades retrasan o bloquean la venta.
- Potencial sin explotar. Habitaciones que se pueden añadir, zonas infrautilizadas, una gestión comercial poco desarrollada: el comprador paga parte de ese potencial si se le demuestra.
Combinar los métodos
Una valoración seria cruza la capitalización de rentas, el múltiplo del EBITDA para quien compra la explotación, el valor por habitación en transacciones comparables y, en algunos casos, el coste de construir de nuevo. Cuando los métodos convergen, el valor es defendible. Cuando divergen, la explicación señala el camino para aumentarlo.
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Preguntas frecuentes
¿Qué es el RevPAR?
Los ingresos de alojamiento divididos por el número de habitaciones disponibles en el periodo. Equivale a la ocupación multiplicada por el precio medio.
¿Vale más un hotel con o sin operador?
Depende del comprador. Los inversores inmobiliarios prefieren un contrato con un operador sólido; los operadores prefieren comprar el hotel libre para imponer su propia marca.
¿Cuál es la tasa de capitalización correcta?
No hay una única. Varía con la ciudad, el segmento, el estado del activo y el momento del mercado, y debe contrastarse con transacciones comparables recientes.
